Ghid pentru obtinerea autorizatiei de construire

In Romania executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire.

Autorizatia de construire constituie actul de autoritate al administratiei publice locale pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor.

Actul normativ in baza caruia se autorizeaza construirea este Legea 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile ulterioare.

Realizarea constructiilor civile, industriale, agricole sau de orice natura, inclusiv a instalatiilor aferente acestora, se poate efectua numai in baza si cu respectarea prevederilor unei autorizatii de construire, emisa in temeiul Legii si in conformitate cu prevederile documentatiilor de urbanism si de amenajare a teritoriului, avizate si aprobate potrivit legii.

Lucrarile care se autorizeaza sunt:

lucrari de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinatie sau de reparare a constructiilor de orice fel, precum si a instalatiilor aferente acestora, cu exceptia celor prevazute la art. 8;

lucrari de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare, precum si orice alte lucrari, indiferent de valoarea lor, care urmeaza sa fie efectuate la constructii reprezentand monumente istorice, inclusiv la cele din zonele lor de protectie, stabilite potrivit legii;

lucrari de construire, reconstruire, modificare, extindere, reparare, modernizare si reabilitare privind cai de comunicatie, inclusiv lucrari de arta, retele si dotari tehnico-edilitare, lucrari hidrotehnice, amenajari de albii, lucrari de imbunatatiri funciare, lucrari de instalatii de infrastructura, noi capacitati de producere, transport, distributie a energiei electrice si/sau termice, precum si de reabilitare si retehnologizare a celor existente;

imprejmuiri si mobilier urban, amenajari de spatii verzi, parcuri, piete si alte lucrari de amenajare a spatiilor publice;

lucrari de foraje si excavari necesare in vederea efectuarii studiilor geotehnice, prospectiunilor geologice, exploatarilor de cariere, balastiere, sonde de gaze si petrol, precum si alte exploatari de suprafata sau subterane;

lucrari, amenajari si constructii cu caracter provizoriu necesare in vederea organizarii executiei lucrarilor de baza, daca nu au fost autorizate o data cu acestea;

organizarea de tabere de corturi, casute sau de rulote;

lucrari de constructii cu caracter provizoriu: chioscuri, tonete, cabine, spatii de expunere situate pe caile si spatiile publice, corpuri si panouri de afisaj, firme si reclame, precum si anexele gospodaresti ale exploatatiilor agricole situate in extravilan;

cimitire - noi si extinderi.

Cum se obtine autorizatia de construire:

Certificatul de Urbanism – CU

Certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritatile, in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii, fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii si stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului, precum si lista cuprinzand avizele si acordurile legale, necesare in vederea autorizarii.

Termenul de emitere - cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii, mentionandu-se in mod obligatoriu scopul emiterii acestuia.

Termenul de valabilitate – se stabileste de catre emitent intre 6 si 24 de luni de la data emiterii. Prelungirea valabilitatii CU se poate face la cerearea titularului formulata cu cel putin 15 zile inaintea expirarii pentru o perioada  de cel mult 12 luni si doar o singura data.

Solicitantul – poate fi orice persoana fizica sau juridica interesata sa cunoasca informatii cu privire la imobil – teren sau constructii. Pentru emiterea certificatului de urbanism nu este necesar ca solicitantul sa detina un titlu asupra imobilului, actul fiind cu caracter de informare.

Acesta se va adresa autoritatilor cu o cerere prin care se solicita emiterea CU cu precizarea scopului solicitarii.

Scopul emiterii CU – pentru autorizarea executiei lucrarilor de constructii si a instalatiilor aferente precum si pentru autorizarea desfiintarii constructiilor.

Certificatul de urbanism se emite si in vederea concesionarii de terenuri, a adjudecarii prin licitatie a proiectarii lucrarilor publice in faza de studiu de fezabilitate, precum si pentru cereri in justitie si operatiuni notariale privind circulatia imobiliara.

Lista certificatelor de urbanism este publica si se afiseaza lunar la sediul emitentului.

Documentatiile de urbanism si de amenajare a teritoriului, precum si celelalte reglementari urbanistice care au stat la baza emiterii certificatului de urbanism vor putea fi consultate la cererea solicitantilor certificatelor de urbanism.

Certificatul de urbanism nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii.

Documentele necesare emiterii CU:

- vizat de oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie - la scarile 1:5000 pana la 1:500;

extrasul de Carte funciara (pana la introducerea cadastrului general in unitatea administrativ-teritoriala respectiva) pentru imobilele proprietate privata, numai in cazul solicitarii certificatului de urbanism pentru instrainari; cerere tip completata cu elementele de identificare ale solicitantului si imobilului, cu precizarea scopului solicitarii

plan de situatia, elaborat pe suport topografic

documentul de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism (in copie).

Autorizatia de Construire – AC

Termen de emitere– cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii

Perioada de valabilitate a AC – cel mult 12 luni de la data emiterii, interval in care solicitantul este obligat sa inceapa lucrarile. In aceasta situatie valabilitatea autorizatiei se extinde pe toata durata de executie a lucrarilor. Prin exceptie in cazul justificat in care lucrarile de constructii nu pot fi incepute ori nu pot fi executate integral la termenul stabilit, investitorul poate solicita autoritatii emitente prelungirea valabilitatii autorizatiei cu cel putin 15 zile inaintea expirarii acesteia. Prelungirea valabilitatii autorizatiei se poate acorda o singura data si pentru o perioada nu mai mare de 12 luni.

Solicitantul autorizatiei de construire/desfiintare poate fi orice persoana fizica sau juridica detinatoare a unui titlu asupra imobilului, care atesta dreptul de proprietate (contract de vanzare-cumparare, de schimb, de donatie, certificat de mostenitor, act administrativ de restituire, hotarare judecatoreasca etc.), sau a unui contract de concesiune, contract de cesiune, contract de comodat, ori a unui contract de inchiriere (numai pentru constructii cu caracter provizoriu, cu acordul expres al proprietarului de drept). Solicitarea emiterii unei autorizatii de construire/desfiintare se poate face fie direct de catre detinatorii titlului asupra imobilului sau de investitori, fie prin intermediul unui imputernicit, desemnat in conditiile legii, care poate fi consultantul, proiectantul, orice alta persoana fizica sau o persoana juridica autorizata, care are in obiectul de activitate managementul sau proiectarea lucrarilor de constructii.

Documentele necesare emiterii AC:

cerere pentru emiterea autorizatiei de construire;

actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa ii confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructii (in copie legalizata);

certificatul de urbanism (in copie);

proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire - P.A.C., intocmit in baza prevederilor legale, inclusiv referatele de verificare si, dupa caz, referatul de expertiza tehnica - semnate si stampilate in original (doua exemplare);

fisele tehnice pentru obtinerea avizelor cerute prin certificatul de urbanism, necesare emiterii acordului unic, precum si, dupa caz, documentatiile tehnice necesare emiterii avizelor si acordurilor care sunt in competenta de obtinere a emitentului (doua exemplare);

avizele si acordurile obtinute de solicitant, altele decat cele din competenta de obtinere a emitentului, stabilite prin certificatul de urbanism (in copie);

declaratie pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii asupra imobilului;

documentul de plata a taxei de emitere a autorizatiei de construire (in copie);

documentele de plata a taxelor legale pentru avizele si acordurile necesare emiterii acordului unic, conform listei avizelor si acordurilor necesare, comunicate o data cu certificatul de urbanism (in copie).

PAC – Proiect pentru obtinere a Autorizatiei de Construire sau DTAC – Documentatia Tehnica pentru Autorizatia de Construire

Proiectele pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, precum si proiectele tehnice, pe baza carora se intocmesc acestea, se elaboreaza de colective tehnice de specialitate, se insusesc si se semneaza de cadre tehnice cu pregatire superioara numai din domeniul arhitecturii, constructiilor si instalatiilor pentru constructii, astfel:
a) de arhitect cu diploma recunoscuta de statul roman (membru OAR cu drept de semnatura), pentru proiectarea partii de arhitectura pentru obiective de investitii cuprinse la toate categoriile de importanta a constructiilor supraterane si a celor subterane;
b) de ingineri constructori si de instalatii, cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru partile de inginerie in domeniile specifice, pentru obiective de investitii cuprinse la toate categoriile de importanta a constructiilor supraterane si subterane, precum si la instalatiile aferente acestora;
c) de conductor arhitect, urbanist si/sau de subinginer de constructii, cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru cladiri de importanta redusa si aflate in afara zonelor protejate, stabilite conform legii.

CONTINUT:

Piese scrise

Lista si semnaturile proiectantilor

Se completeaza cu numele in clar si calitatea proiectantilor, precum si cu partea din proiect pentru care raspund.

Memoriu

2.1. Date generale:
Descrierea lucrarilor care fac obiectul proiectului pentru autorizarea lucrarilor de constructii, facandu-se referiri la:
- amplasamentul, topografia acestuia, trasarea lucrarilor;
- clima si fenomenele naturale specifice;
- geologia si seismicitatea;
- categoria de importanta a obiectivului
2.2. Memorii pe specialitati
Descrierea lucrarilor de:
- arhitectura;
- structura;
- instalatii;
- dotari si instalatii tehnologice, dupa caz;
- amenajari exterioare si sistematizare verticala
2.3. Date si indici care caracterizeaza investitia proiectata, cuprinsi in anexa la cererea pentru autorizare:
- suprafetele - construita desfasurata, construita la sol si utila;
- inaltimile cladirilor si numarul de niveluri;
- volumul constructiilor;
- procentul de ocupare a terenului - P.O.T.;
- coeficientul de utilizare a terenului - C.U.T.
2.4. Devizul general al lucrarilor, intocmit in conformitate cu prevederile legale in vigoare
2.5. Anexe la memoriu
2.5.1. Studiul geotehnic
2.5.2. Referatele de verificare a proiectului, in conformitate cu legislatia in vigoare privind calitatea in constructii, intocmite de verificatori atestati de Ministerul Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei si agreati de investitor
2.5.3. Fise tehnice necesare obtinerii avizelor in vederea emiterii acordului unic din competenta emitentului autorizatiei, potrivit legii, cerute prin certificatul de urbanism
2.5.4. Documentatiile specifice necesare pentru obtinerea, prin grija emitentului autorizatiei, a avizelor si acordurilor privind prevenirea si stingerea incendiilor, apararea civila, protectia mediului si a sanatatii populatiei
2.5.5. Avize specifice cerute prin certificatul de urbanism, ca urmare a conditiilor speciale de amplasament sau a functionalitatii investitiei, obtinute in prealabil de solicitant - avizul Ministerului Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei, Ministerului Culturii si Cultelor, Ministerului Apararii Nationale, Ministerului de Interne, Serviciului Roman de Informatii, al altor organisme ale administratiei centrale sau ale serviciilor descentralizate ale acestora, dupa caz, conform reglementarilor legale in vigoare
2.5.6. Acordul vecinilor, conform prevederilor legale in vigoare, exprimat in forma autentica, pentru constructiile noi, amplasate adiacent constructiilor existente sau in imediata lor vecinatate - si numai daca sunt necesare masuri de interventie pentru protejarea acestora -, pentru lucrari de constructii necesare in vederea schimbarii destinatiei in cladiri existente, precum si in cazul amplasarii de constructii cu alta destinatie decat cea a cladirilor invecinate

Piese Desenate

1. Planuri generale
1.1. Plan de incadrare in teritoriu
- plansa pe suport topografic vizata de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie, intocmita la scarile: 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000 sau 1:1.000, dupa caz
1.2. Plan de situatie
- privind amplasarea obiectivelor investitiei - plansa pe suport topografic vizata de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie, intocmita la scarile: 1:2.000, 1:1.000, 1:500, 1:200 sau 1:100, dupa caz, prin care se precizeaza:
• parcela cadastrala pentru care a fost emis certificatul de urbanism, descrisa prin totalitatea elementelor topografice determinante pentru suprafata, lungimea laturilor, unghiuri, inclusiv pozitia si inaltimea la coama a calcanelor limitrofe, precum si pozitia reperelor fixe si mobile de trasare;
• amplasarea tuturor constructiilor care se vor mentine, se vor desfiinta sau se vor construi;
• cotele constructiilor proiectate si mentinute, pe cele trei dimensiuni (cotele §0,00; cote de nivel; distante de amplasare, axe; cotele trotuarelor, aleilor, platformelor etc.);
• denumirile si destinatiile fiecarui corp de constructie;
• sistematizarea pe verticala a terenului si modul de scurgere a apelor pluviale;
• accesele pietonale si carosabile din incinta si cladiri, plantatiile prevazute
1.3. Planul privind constructiile subterane
Va cuprinde amplasarea acestora, in special a retelelor de utilitati urbane din zona amplasamentului: trasee, dimensiuni, cote de nivel privind pozitionarea caminelor - radier si capac -, si va fi redactat la scara 1:500.
In cazul lipsei unor retele publice de echipare tehnico-edilitara se vor indica instalatiile proprii prevazute prin proiect, in special cele pentru alimentare cu apa si canalizare.

Planse pe specialitati

2.1. Arhitectura

Piesele desenate de arhitectura vor cuprinde plansele principale privind arhitectura fiecarui obiect, redactate la scara 1:50 sau 1:100, dupa cum urmeaza:
- planurile cotate ale tuturor nivelurilor subterane si supraterane, cu indicarea functiunilor, dimensiunilor si a suprafetelor;
- planurile acoperisurilor - terasa sau sarpanta -, cu indicarea pantelor de scurgere a apelor meteorice si a modului de colectare a acestora, inclusiv indicarea materialelor din care se executa invelitorile;
- sectiuni caracteristice - in special pe linia de cea mai mare panta, acolo unde este cazul - care sa cuprinda cota ±0,00, cotele tuturor nivelurilor, inaltimile determinante ale acoperisului - cotele la coama si la cornise -, fundatiile cladirilor invecinate la care se alatura constructiile proiectate;
- toate fatadele, cu indicarea materialelor si finisajelor, inclusiv culorile, cotate si cu indicarea racordarii la nivelul terenului amenajat;
- in situatia integrarii constructiilor intr-un front existent, se va prezenta si desfasurarea stradala prin care se va arata modul de integrare a acestora in tesutul urban existent.

Structura

2.2.1. Planul fundatiilor
Se redacteaza la scara 1:50 si va releva:
- modul de respectare a conditiilor din studiul geotehnic;
- masurile de protejare a fundatiilor cladirilor invecinate, la care se alatura constructiile proiectate.
2.2.2. Detalii de fundatii

2.2.3. Proiect de structura complet
Se prezinta pentru constructii cu mai multe subsoluri si cel putin 10 niveluri

2.3. Instalatii

Schemele instalatiilor

Se prezinta parametrii principali si schemele functionale ale instalatiilor proiectate

2.4. Dotari si instalatii tehnologice

In situatia in care investitia urmeaza sa functioneze pe baza unor dotari si instalatii tehnologice, determinante pentru configuratia planimetrica a constructiilor, se vor prezenta:
2.4.1. Desene de ansamblu
2.4.2. Scheme ale fluxului tehnologic
Fiecare plansa prezentata in cadrul Sectiunii II - PIESE DESENATE va avea in partea dreapta jos un cartus, care va cuprinde: numele firmei sau al proiectantului elaborator, numarul de inmatriculare sau numarul autorizatiei, dupa caz, titlul proiectului si al plansei, numarul proiectului si al plansei, data elaborarii, numele, calitatea si semnatura elaboratorilor si ale sefului de proiect.