5 ASPECTE ESENTIALE PENTRU ALEGEREA CELUI MAI BUN SEDIU

BUCURESTI - 3 mai 2010

Comunicat tip General in Afaceri

Intr-un mediu de afaceri cu produse si servicii din ce in ce mai complexe, cu specificatii tehnice detaliate (si totusi deseori cu atat mai dificil de inteles), o decizie informata si corecta pare a consuma din ce in ce mai mult timp, si a fi mai dificil de luat. Din aceste ratiuni, ESOP a realizat pentru dvs. mai jos o sinteza a aspectelor esentiale ale unui spatiu de birou, pentru a va ajuta in identificarea celei mai bune alternative de sediu la un moment dat:

1 – EVALUATI PROPRIETATILE IN BAZA UNOR DATE COMPLETE SI COMPARABILE. Asigurati-va ca evaluati multiplele spatii din lista dvs. intr-un mod eficient, adica in primul rand avand la baza informatii complete (ne referim aici la informatiile principale si relevante, nu la partea de detalii), si structurate in termeni comparabili. De ex., pentru unele proprietati puteti primi informatiile despre suprafata utila de birou (zona utilizabila pentru pozitionarea posturilor de lucru, inclusiv oficiu, server si grupuri sanitare), in timp ce pentru altele despre suprafata inchiriabila (care include in plus fata de suprafata utila si spatiile comune aferente, rezultand deci suprafata careia se aplica chiria pe mp).
Obtinerea de date complete si comparabile este dificila deseori, pentru ca fiecare proprietar are un anume mod de a-si promova proprietatea. Daca lista dvs. de proprietati este furnizata de catre o companie de consultanta cu experienta pe piata birourilor, ar trebui ca acestea sa va fie oferite intr-o forma adecvata, pentru a usura procesul dvs. de evaluare. Daca informatiile sunt furnizate apeland la mai multi consultanti, probabil veti avea mai multe sisteme de prezentare (poate unele dintre ele cu date incomplete), si va trebui ca dvs. sa ganditi si sa realizati sistemul de comparare si obtinere a datelor aditionale, ceea ce va implica mai mult timp si resurse din partea dvs.

2 – AFLATI COTA DE SPATII COMUNE AFERENTA FIECARUI SPATIU. Veti observa ca acest aspect poate influenta semnificativ sau chiar schimba ierarhia spatiilor considerate strict prin prisma chiriei pe mp: de ex., un spatiu care are o chirie de 10,5 Euro, si care pare prima optiune (dar care are o cota de spatii comune de 16%), este mai putin avantajos fata de un alt spatiu, cu chirie de 11 Eu/mp, care are spatii comune de doar 5%.
De regula, spatiile comune variaza intre 8 si 13% in cazul imobilelor de suprafata mare (de peste 3.000-3.500 mp), respectiv intre 12-17% in cazul imobilelor cu suprafete mai reduse (sub 2.500-3.000 mp).

3 – ANALIZATI TERMENII CONTRACTUALI PRINCIPALI, SI TESTATI FLEXIBILITATEA ACESTORA. Verificati principalii termeni comerciali, cum ar fi perioada contractuala ferma solicitata de proprietar si posibilitatea de ajustare a acesteia (pentru a sti de la inceput daca este ceva ce va puteti asuma), sistemul de cuntificare a cheltuielilor de intretinere (open book sau fix, nivelul acestora), precum si avansul/garantiile solicitate. Veti observa ca anumite imobile (de regula cele de clasa A, sau clasa superioara), au uneori termeni usor mai rigizi (datorita finantarii lor prin credite bancare), si este important sa stiti acest lucru de la inceputul discutiilor. Totusi, este de retinut faptul ca in ultimele 12 luni, datorita crizei economice, aceste aspecte destul de importante si delicate in trecut au cunoscut o flexibilizare semnificativa, chiar si in cazul imobilelor de clasa superioara.

4 – ANALIZATI EFICIENTA FIECARUI SPATIU DINCOLO DE CLASICUL NUMAR DE METRI PATRATI. Poate parea evident, sau din contra, greu de crezut, insa va asiguram ca este cat se poate de real si important : 500 mp in 3 cladiri distincte vor avea mai mult ca sigur 3 niveluri de eficienta diferita. Asta pentru ca eficienta unui spatiu este data de un cumul de factori, precum forma acestuia, numarul de fatade ce asigura acces la lumina naturala, adancimea cladirii ( in sensul de distanta intre 2 fatade cu lumina naturala).
Cele mai eficiente spatii sunt cele de forma dreptunghiulara, cu lumina naturala pe lungimea cladirii, pe ambele fatade. Formele patrate, desi aparent lineare si usor de partitionat, pot fi in realitate mult mai dificile, din cauza distantei mai mari intre 2 fatade luminate. De retinut faptul ca lumina patrunde pe o distanta de max. 7-8 m in interiorul unui spatiu de birou, deci pozitionarea zonelor de lucru dincolo de aceasta limita se va confrunta cu problema iluminarii insuficiente.
Veti observa luand in calcul eficienta spatiului (prin prisma acestor paramentri, forma, lumina naturala, etc.) faptul ca uneori in 300 mp pot incapea acelasi numar sau chiar mai multe posturi de lucru decat in 375 mp, intr-o alta cladire si configuratie.

5 - CALCULATI CEL MAI SIGUR INDICATOR DE COMPARARE A SPATIILOR: CHIRIA PER POST DE LUCRU.
Cel mai important este sa va raportati la obiectivul dvs. final, si nu la obiective partiale. Iar obiectivul dvs. final nu este inchirierea unui anume numar de metri patrati, ci a unui sediu care sa acomodeze un anumit numar de angajati (si desigur o marja de extindere pe care o considerati rezonabila). Din aceste ratiuni, veti observa ca acest obiectivul final este cel mai fidel si eficient exprimat nu de chiria pe mp, ci de CHIRIA PER POST DE LUCRU. Aceasta se calculeaza ca raport intre chirie totala (rezultata din multiplicarea chiriei pe mp cu suprafata inchiriabila), si numarul de posturi de lucru. Rezultatul poate conduce adesea la indicarea drept solutie optima de sediu a unei alte proprietati decat cea cu chiria pe mp cea mai redusa, iar acest rationament poate salva pentru dvs. costuri importante.

ESOP recomanda si realizeaza pentru partenerii sai evaluarea proprietatilor in baza aspectelor anterior mentionate si a altor aspecte relevante. Dorim in acest fel sa eficientizam timpul implicat de dvs.in procesul de relocare, si sa furnizam instrumentele unei decizii informate si corecte inalegerea spatiului care asigura maximul de confort in cele mai avantajoase conditii financiare.

Despre ESOP Consulting

ESOP este o companie romaneasca activand pe piata din Bucuresti de 8 ani si ofera servicii de consultanta si soltuii de relocare pe urmatoarele trei segmente:
Inchirieri Birouri - Departamentul de Birouri contine doua divizii specializate, una dintre ele pe segmentul IMM-urilor (solutii de spatii cu suprafete intre 100-900 mp), si cea de-a doua divizie pe segmentul CORPORATE (spatii cu suprafete intre 1.000 – 10.000 mp si peste ) .companie imobiliara specializata in piata de birouri care activeaza de 8 ani pe piata din Bucuresti. Detine cel mai mare portofoliu de spatii de birouri 700 de cladiri de birouri si 1200 de vile (dintre care peste 733 imobile disponibile pe piata in momentul de fata). ESOP ofera solutii pentru orice tip de suprafete de peste 100 mp, propune solutii pentru companiile aflate la inceput de drum, in perioada de dezvoltare sau de optimizare de costuri.
Inchirieri Rezidentiale – cu o activitate concentrata pe proprietatile de lux, solutii ideale pentru expati sau price persoane din middle si top management (chirii incepand cu 1000 E uro/ luna )

In ceea ce priveste vanzarile rezidentiale in acest moment promovam un proiect de vile in comuna 1 Decembrie www.mygreencity.ro
ESOP Consulting
SEMA PARC, 319 Splaiul Independentei, Courtyard Building #1, B Wing, Ground floor, 6th district, 60044, Bucharest
Phone: (+4) 021 - 528.04.40
Fax: (+4) 021 - 528.04.43


irina.petrescu@esop.ro

Permalink: https://www.comunicatedepresa.ro/esop-consulting/5-aspecte-esentiale-pentru-alegerea-celui-mai-bun-sediu