Costurile cu întreţinerea spaţiilor de birouri sunt ţinute sub control de criză

De exemplu, în 2007, mulţi proprietari de spaţii in business center au semnat contracte de închiriere în care erau prevăzute costuri de întreţinere de 3 euro/mp/lună, tarif care apoi la prima regularizare (din cursul lui 2008) a fost majorat la 4,5 - 5 euro/mp/lună. În toamna lui 2012, un astfel de tarif de 4,5-5 euro/mp/lună la întreţinere îl percep doar clădirile de clasă A++, avnd facilitaţi de spaţii de primire generoase, numeroase zone de servicii integrate (gen spaţii comerciale, lobby bar, cafeteria) etc.

Când alege un sediu un chiriaş nu trebuie să se informeze însă doar asupra nivelului cheltuielilor de întreţinere, ci şi la ce includ acestea. De ce? Pentru că două clădiri pot avea acelaşi nivel al cheltuielilor – de exemplu situat la 3,5 euro/mp/lună, dar una dintre ele să aibă incluse unele servicii, iar cealaltă nu, să fie plătite separat.

„Variaţiile semnificative în cuantumul cheltuielilor de întreţinere de la o clădire la alta trebuie analizată si prin prisma includerii sau nu a consumului de utilităţi în aceste valori (cele mai importante fiind electricitatea şi gazul aferent încălzirii şi răcirii spaţiului închiriat şi cotei de spaţii comune aferente”, declară Alexandru Petrescu, manager al companiei imobiliare ESOP Consulting.

Ce servicii sunt incluse în aceste tarife:

I. Spaţii în vile (şi clădiri birouri de talie mică) 1,5 – 2,5 euro/mp/lună

Spatiile in vila presupun administrarea directa de catre chirias, si de regula se rezuma la curatenie si plata utilitatilor catre furnizori. Costul care deriva, reflectat pe mp, se incadreaza intre 1,5 – 2,5 euro/mp/luna.

II. Centre de afaceri clasă B+, B ( si C ): 2,5 – 3,5 euro/mp/lună

Ce servicii include: curăţenia si consumul de utilitati pe spaţiile comune, curăţarea faţadei, serviciile de mentenanţă şi service al lifturilor şi instalaţiilor clădirii, paza. Anumite clădiri pot include şi taxa de administrare a proprietăţii (atunci când este realizată printr-o companie specializată şi nu direct de proprietar), asigurarea clădirii şi taxa de proprietate. Ce nu include aceasta sumă: consumul de utilităţi în spaţiul închiriat (electricitate, încălzire, răcire).

III. Centre de afaceri clasă superioară (clasă A si A+): 3,5 – 5 euro/mp/lună

În plus faţă de serviciile menţionate mai sus, se mai regăsesc cheltuielile de întreţinere a spaţiilor verzi şi în toate situaţiile, taxa de administrare a proprietăţii (managementul acestor clădiri fiind asigurat de companii specializate de property management), asigurarea clădirii şi taxele de proprietate.

Pachetul de servicii trebuie adaptat clădirii

Un proprietar care deţine o clădire de birouri de 1.000 mp şi vrea să ofere toate serviciile de mentenanţă complexe ale unei clădiri de 10.000 mp va avea costuri mai mari, raportate pe metru pătrat.

“Depinde de dimensiunile clădirii. Contrar aparenţelor, o clădire mai mica e mai scumpa de intretinut pe metru pătrat. Anumite servicii, precum paza, curăţenia, property management şi unele servicii tehnice sunt relativ constante ca valoare şi ca urmare pe o clădire mai mare, raportate la mp devin mai ieftine”, declară Victor Anastasiu, partener al companiei Facilitec România, care are ca obiect de activitate managementul proprietăţii.

Ce fac proprietarii pentru a reduce costurile cu întreţinerea:

- La clădirile mai mici, serviciile de pază cu doi-trei angajaţi la intrare sunt înlocuite cu un sistem de acces şi monitorizare pe bază de cartelă, pentru a reduce cheltuielile

- În cazul clădirilor mari, au negociat inclusiv cu furnizorii de utilităţi, gen electricitateRenegociază la sânge serviciile executate prin firme specializate – curăţenie, pază, servicii tehnice

- Pun uşi automatizate la intrarea în parcările subterane ale clădirilor mari de birouri, care sunt activate cu sistem de închidere pe bază de senzori, pentru a evita pierderile de căldură din clădire pe timpul sezonului rece

- Apelează la un iluminat pe bază de senzori de mişcare, atât la exteriorul clădirii, cât şi în parcarea subterană

- Schimbă firma de administrare a proprietăţii, dacă mai mult de jumătate din chiriaşi sunt nemulţumiţi (clauză cuprinsă şi în contractul de închiriere)

DESPRE ESOP Consulting

ESOP este unul dintre principalii consultanţi imobiliari ce lucrează de 10 ani în piaţa birourilor. ESOP este lider pe segmentul închirierilor de birouri către companii medii, oferind soluţii atât start-up-urilor româneşti, cât şi reprezentanţelor străine care deschid filiale în Romania, dar si companiilor medii si mari care se afla in expansiune sau doresc o optimizarea a costurilor cu chiria. ESOP Consulting poate oferi soluţii pentru orice tip de firmă, accesând cea mai mare bază de date în care se află 760 de centre de afaceri și 1.940 de vile, adică peste două milioane mp de spații de birouri. ESOP a asistat de-a lungul timpului companii de talie medie și mare care au tranzacționat peste 200.000 mp de spații de birouri, printre companiile care și-au relocat sediul de-a lungul timpului prin ESOP se numără: COSMOTE, ENEL, IPSOS Interactive Services, KONICA MINOLTA, MEGA IMAGE, SBS Broadcasting, LUGERA & MAKLER şi alţii