Starea natiunii in imobiliare

BUCURESTI - 6 iunie 2008

Comunicat tip General in Constructii

Aceasta perioada este una de trecere dintre un boom si altul. Primul boom a insemnat multe activitati speculative, cresteri de pret peste noapte, de multe ori fara nici o logica. Noul boom care incepe acum va fi al profesionistilor: dezvoltatori, investitori si agenti. In acest an, intr-un context diferit l-am intalnit pe d-l Pau Hortal, un foarte cunoscut specialist spaniol in resurse umane. Dansul si-a inaugurat compania din Romania si mi-a spus ca tara noastra arata in multe privinte ca Spania acum 20 de ani. In acel moment am simtit nevoia sa gandesc in perspectiva si sa incerc sa anticipez daca piata noastra imobiliara va arata in 5-10 ani ca cea din Spania acum. Am considerat o apreciere pe un termen mai mic de 20 de ani pentru ca ritmul de evolutie al pietei noastre este mult mai mare. Asa ca, m-am intrebat cum poate arata piata romaneasca in anii ce vor urma?

Nu voi folosi tehnica globului, asa cum am vazut in mai multe reclame, ci informatiile pe care le-am acumulat in ultimul an din piata prin activitatea de zi cu zi, conferintele la care am participat si discutiile avute cu top managerii celor mai importante companii din piata cu care colaboram indeaproape.

Am comprimat aceste informatii in 10 paragrafe pe care le consider … esenta.


1.Afacerea cu mall-uri: Sunt anuntate peste 100 de proiecte pentru mall-uri in Romania. La inceputul acestei piete lucrurile erau simple, cumparai un teren, angajai o agentie si construiai un mall. Acum, dezvoltatorii care sunt prezenti pe piata au un background de 10-20 de ani si viitorul apartine retelelor de mall-uri. La sfarsitul zilei, oricum, marii jucatori conteaza. Cei mici vor fi nevoiti sa vanda mai devreme sau mai tarziu sau … pentru ca nu vor mai putea sa concureze cu competitorii mult mai puternici sau sa atraga contracte pe termen lung cu genul de chiriasi pe care ii au acum.


2.Chiria in mall-uri: Acum este o piata a proprietarilor pentru ca cererea este mult mai mare decat oferta. La sfarsitul lui 2009 balanta se va modifica datorita proiectelor care vor fi finalizate. Am fost foarte surprins sa vad 5-6 proiecte de mall in Arad, de exemplu. Cine le poate sustine? Din fericire, cativa dezvoltatori care au anticipat suprasaturatia in zona au reorientat proiectele pentru Arad. Probabil la inceputul lui 2010, chiria pentru spatii in mall-uri va ajunge la acea stabilitate la care ne gandim cu totii.


3.Mall outlets: Conceptul de outlet este la inceput in Romania. Cateva magazine de tip outlet au fost deschise in trecut in zone central “beneficiind” de chiriile mari ale spatiilor de retail obisnuite. Cativa dezvoltatori care au avut intentia de a dezvolta mall-uri si-au schimbat proiectele in outlet mall-uri simtind potentialul acestei nise de piata. Va rog sa urmariti aceasta piata evoluand extraordinar in urmatorii 2 ani.


4.Finantare: In Romania, este cerere, sunt fundamente, este crestere economice si asteptarile investitorilor au fost cu mult depasite de rezultate. Unde se simt efectele crizei internationale? Anul trecut, pentru a finanta un proiect imobiliar banca iti solicita sa investesti 20% si primeai restul de 80%, dar in acest an, bancile iti solicita un aport de minim 40% si ele vin cu 60%. Sunt in continuare investitori cu o foarte buna reputatie care pot obtine si in 2008 finantare pentru 80% dar nu acesta este trendul pietei.


5.Criza? … Este criza in Romania? Dupa ce am pus pe hartie cat mai multe raspunsuri posibile de la surse de incredere din piata am ajuns la concluzia ca … nu este! Piata se ajusteaza asa cum se ajusteaza orice piata emergenta si, foarte curand, piata va deveni din ce in ce mai buna, dar mult mai competitive decat inainte. ACUM ESTE UN FOARTE BUN MOMENT PENTRU ACHIZITII.


6.Yield-uri: In 2003 vedeam yield-uri de 13 iar in a doua jumatate a lui 2007 yield-ul mediu al pietei de office a scazut in jurul valorii de 6. Am vazut tranzactii la un yield mai mic de 6 … spre 5 in special datorita faptului ca pentru cladirile tranzactionate, contractele de inchiriere fusesera incheiate off plan la un prêt pe mp mai mic decat cel al pietei. Spatiul total finalizat si disponibil pentru inchiriere in cladirile de clasa A este … sub 1% si atunci cand cladirile noi sunt finalizate, exista deja chiriasi pentru 50-70% din spatii.


7.Dezvoltatori vs. Terenuri: preturile pentru terenuri in Bucuresti au atins un maxim istoric. Cele mai bune locatii, care sunt in continuare tintite vor inregistra cresteri in continuare, chiar daca nu ne vine sa credem! Cele mai putin interesante vor avea preturi de tranzactionare stabile sau in descrestere … logic! Dezvoltatorii care detin portofolii importante de terenuri in Bucuresti si in tara au demarat proceduri de vanzare pentru 10-20% din terenuri pentru a-si finanta dezvoltarile curente si din teama de a nu vinde in viitor la preturi mult mai mici.


8.Parameterii terenurilor : Unii proprietari, atunci cand propun pentru vanzare un teren construibil calculeaza pretul de vanzare avand in vedere viitoarea dezvoltare utilizand la maxim parametrii terenului. Un dezvoltator profesionist trebuie sa se gandeasca la spatii verzi, atmosfera generala a proiectului si la multe alte aspect care vor plasa terenul clar in afara pietei in termeni de prêt. Un teren promovat astfel nu va (mai) putea fi vandut. Piata a mers asa … vanzare dupa vanzare … ca un rollercoaster. Acum piata devine mai complexa, vanzarea tranzactionala fiind inclocuita in mare masura de operatiuni unde componenta monetara este imbinata cu actiuni, apartamente sau case in viitoarele complexe rezidentiale.

Urmatorul pas va fi sa vadem vechi blocuri demolate si in locul lor sa apara constructii noi.


9.Preturi pe segmentul residential: Primele luni ale anului au fost mai linistite ca de obicei in achizitiile de catre utilizatori finali a apartamentelor in dezvoltari noi. Clientii au asteptat sa vada ce se va intampla in domeniul rezidential si sa prinda mult asteptatul val al scaderilor de preturi. Gresit! PRETURILE PENTRU NOILE APARTAMENTE NU VOR SCADEA! Aceasta este regula. Si cum fiecare regula are o exceptie: vor scadea preturile in cadrul noilor dezvoltari unde preturile de lansare vor fi mai mari decat piata in speranta unor castiguri speculative immediate. Exista in continuare multe proiecte rezidentiale inghesuite, inestetice si de slaba calitate lansate pe piata sau in curs de constructie care vor aduce deservicii pietei imobiliare romanesti in urmatorii ani. De ce nu vor scadea preturile? Pretul constructiei pe mp pentru residential a crescut de la 600 la 750-800; chiar daca preturile terenurilor vor scadea, cresterea pretului constructiei va fi mai mare; Numai 5000 apartamente noi au fost livrate anul trecut in Bucuresti! Acestea sunt doar doua motive … de baza, dar mai sunt si altele!

Unele proiecte nu se vand nu datorita pretului ci datorita calitatii produsului pe care consumatorii il primesc pentru pretul pe care il platesc!


10.Prima casa: Utilizatorii finali din Romania, ca trend general, sunt interesati in a achizitiona prima locuinta. Suntem foarte, foarte departe de genul de criza de care se tem unii jucatori de pe piata. Cererea in domeniul rezidential este de cel putin 500.000 apartamente si case. Unii dezvoltatori vorbesc de mai mult de 1 milion de unitati si se bazeaza pe studii cand fac aceste afirmatii. Salariile vor creste in Romania cu 55% pana in 2011, rata somajului este asemanatoare cu a altor state mult mai dezvoltate din Uniunea Europeana. Ce este foarte important, esta ca dezvoltatorii sa castige increderea din partea din ce in ce mai sofisticatului Consumator Roman.
Asa ca pregatiti-va pentru T3 si T4 cand multe din lucrurile aflate in stand-by se vor transforma in achizitii si pre-contracte.

Adrian Niculescu
Business Development Manager
Grupul de firme Euroest

Despre KBC MEDIA GROUP SRL

Euroest - companie specializata in consultanta in investitii pentru terenuri, spatii industriale, comerciale si proiecte imobiliare mari - in special in zonele Rezidentiale. Euroest mai ofera solutii eficiente pentru orice solicitare care implica estimari de specialitate, studii de piata, documentari de urbanism si infrastructura.

Adrian Niculescu
Business Development Manager
Grupul de firme Euroest
Tel: 0751111033
Adresa:011141 Bucuresti - America House Building,
Sos. N. Titulescu 4-8, Aripa Est,
Et.2, Sector 1
E-mail: adrian.niculescu@euroest.ro

adrian.niculescu@euroest.ro