Inca din 2001 problemele fondului locativ au fost semnalate si de Comisia UNECE pentru Asezari Umane

STUDIU PRIVIND SECTORUL DE LOCUIT IN ROMANIA

Studiul sectorului de locuit din Romania este al cincelea dedicat analizarii reformei sectorului locuintelor din tarile cu economie in tranzitie realizat de Comisia UNECE pentru Asezari Umane.
Fundatia Actiunea Civica (Mihai Mereuta) prin reprezentantii sai a colaborat la realizarea acestui studiu oferind date privind: legislatia in domeniu, situatia reala a fondului locativ si solutii privin abordarea si rezolvarea problemelor semnalate.

Apartamentele in blocuri de locuit :
O mare parte a fondului de locuinte din Romania este formata din blocuri de locuinte realizate de stat in diferite sisteme constructive. Mare parte a acestor apartamente a fost vanduta proprietarilor privati, o masura care s-a bucurat de un sprijin larg la vremea respectiva, reflectand preferinta puternica a populatiei sa aiba o locuinta in proprietate.
In legatura cu apartamentele situate in blocuri s-au identificat o serie de probleme majore:
1.De natura fizica . Un numar semnificativ de blocuri se pare ca sufera de probleme structurale majore. Marea majoritate par sa fie necorespunzator izolate, provocand un discomfort major si punand in pericol sanatatea si chiar viata, atat in caldura verii cat si in frigul, iernii. Izolatiile necorespunzatoare, alaturi de infrastructura interna si externa prost intretinute, conduc la pierderi si costuri relativ ridicate ale utilitatilor. Una din problemele fundamentale este aceea ca nu exista o analiza completa a acestor conditii fizice si prin urmare, nu exista o cunoastere a dimensiunii si extinderii problemelor, nici a costurilor pe care le-ar antrena remedierea lor.
2.De natura institutionala. Proprietatea din cadrul blocurilor a fost fragmentata in proprietati multiple asupra apartamentelor, in cadrul unor condominioane, incluzand si proprietatea publica acola unde locatarii nu au putut sau nu au vrut sa cumpere. Aceasta situatie se complica si mai mult prin inchirierea si subinchirierea apartamentelor. Executarea lucrarilor de constructie, plata pentru utilitati, precum si alte probleme de interes comun pentru locatarii dion cadrul condominiumului, depind de eficienta asociatiilor respective de proprietari. Aceasta variaza considerabil si nu are o baza solida in legislatie.
3.De natura economica. Dupa ce face fata cheltuielilor zilnice, numai o parte relative mica a familiilor care au apartamente in proprietate, mai au resurse disponibile suficiente cu care sa contribuie la costul intretinerii regulate si a reparatiilor minore; sunt si mai putini cai care pot face economii pentru reparatii minore ale cladirilor. In consecinta, nu putem astepta ca conditia generala a blocurilor de locuinte sa se deterioreze si sa creasca numarul apartamentelor necorespunzator pentru a fi locuite.o parte semnificativa a familiilor nu pot face fata nici cheltuielilor legate de incalzirea si furnizarea altor utilitati – de regula personae in varsta cu pensii fixe- si statutul lor de locatari poate fi mentinut numai prin subventii allocate companiilor de stat furnizoare de utilitati si tolerarea, de catre acestia, a arieratelor crescande.
4.De natura financiara. Desi detinerea unui apartament in proprietate este un capital, lipsa generala a intretinerii si a reparatiilor poate fi usor considerat ca un risc important pentru orice potential investitor privat, ceea ce face dificila obtinerea unei ipoteci, intr-o piata financiara slab dezvoltata.Exista deasemenea, putine resurse publice disponibile pentru proprietarii de locuinte.
5.De natura sociala. Multi proprietari investesc in imbunatatirea propriului apartament. Dar de cele mai multe ori , nu se fac investitii in structura care constituie proprietate comuna sau in infrastructura cladirii, datorita existentei unor locatari care nu au posibilitatea sa contribuie financiar si/sau a slabei colaborari din cadrul asociatiilor. Situatia este exacerbate prin faptul ca cei care au posibilitatea sa dea bani, isi gasesc propria solutie prin plecarea din apartament si cumpararea unui apartament nou de calitate mai buna. Aceasta poate reprezenta o prima faza a polarizarii sociale, care va conduce in final la concentrarea mai accentuata a familiilor sarace in aceste blocuri de locuinte. Daca aceste probleme nu vor fi redresate , Romania se va confrunta cu perspective unor ghetto-uri cu famili sarace, prinse literalmente in capcana unor proprietati necorespunzatoare, pe care nu au posibilitatea sa le intretina.

RECOMANDARI:
In ciuda amploarei problemelor de locuire cu care se comfrunta Romania, pot fi gasite solutii eficiente. Acestea necesita, insa , actiunea serioasa si neintarziata a statului. Cu alte cuvinte, piata libera actionand singura nu va fi suficienta sa se faca fata problemelor de locuire actuale si de perspective ale tarii.
Statul roman va trebui sa puna la dispozitie in continuare resurse financiare pentru investitii directe in locuire, pe o scara mult mai mare decat in present. Mare parte din acestea s-ar putea obtine prin redirectionarea resurselor care se pierd in present cu finantarea indirecta a unor probleme de locuire. Cu toate acestea nu ne putem astepta, in mod realist, decat ca statul sa faca fata intr-o masura mica la necesarul de resurse, iar necesitatea de actionare a statului este mai ampla decat simpla investitie. In anii urmatori, investitiile private trebuie sa fie accesibile la o scara mult mai mare pentru a face fata problemelor de locuire. Aceste investitii private vor fi necesare nu numai din partea societatilor comerciale, dar si din partea populatiei si a gospodariilor din tara.
Prin urmare Guvernul Romaniei are un rol foarte clar si important in dezvoltarea si mentinerea unui cadru care sa incurajeze, sa faciliteze si sa ajute in mod direct investitia privata in locuire, in asa fel incat sa fie cuprinse toate problemele. Aceasta necesita o mai buna dezvoltare a sectorului de locuire, decat in acceptiunea actuala; si pornind de la aceasta intelegere, este necesara o abordare strategica care sa depaseasca expresia actuala a intentiilor si care sa stabileasca planuri si programe clare de actiune, in vederea atingerii obiectivelor. Se spera ca acest raport va oferi o baza utila si corespunzatoare pentru aceasta intelegere si aceasta abordare.
ABORDAREA GENERALA LA NIVELUL GUVERNULUI ROMANIEI
1. Necesitatea absoluta de cunoastere si recunoastere a amploarei, extinderii si complexitatii problemelor de locuire din Romania, dupa cum s-a aratat in acest raport. In consecinta, este necesara si angajarea, mai puternica decat in prezent, a Guvernului in interventia activa pe piata locuintelor, pentru a imbunatatii eficienta functionarii pietelor. Daca vointa politica pentru aceasta schimbare nu este eficient de puternica ca sa aiba efectele corespunzatoare, nu vor putea fi puse in aplicare toate celelalte recomandari. Mai mult chiar, unele aspecte ale situatiei actuale arata ca aceasta interventie a Guvernului trebuie facuta in cel mai scurt timp, pentru ca situatia sa nu iasa de sub control.
2.Fara a pune in vrun fel sub semnul intrebarii importanta fortelor pietei in rezolvarea numeroaselor probleme de locuire ale Romaniei, Guvernul va trebui sa recunoasca faptul ca conditiile de locuire ale unei parti semnificative a cetatenilor tarii nu pot fi sustinute la un nivel satisfacator fara punerea la dispozitie a unor resurse financiare, in afara pietelor normale. Este necesar un angajament suplimentar pentru a asigura alocarea in continuare a unor fonduri publice, mai bine directionate. Acestea vor trebui sa fie mai substantiale decat in prezent.
3.Guvernul este chemat sa acorde o mai mare atentie rolului sectorului de locuire in cadrul economiei nationale in contextul in care dezvoltarea economica este considerata ca prioritate principala a tarii. Pe de alta parte , constructia si renovarea si intretinerea constructiilor de locuinte contribuie semnificativ la activitatile economice si la crearea de noi locuri de munca. Pe de alta parte preturile corespunzatoare pentru populatia activa economic trebuie considerata ca o componenta de baza a infrastructurii tarii.
4.Oatentie deosebita trebuie acordata procesului de formare a strategiei, politicilor si planurilor, la toate nivelele, dar sub conducerea guvernului tarii. In special, documentele strategice trebuie considerate ca fiind inceputul si nu sfarsitul procesului acordandu-se mai multa grija felului in care planurile si politicile vor fi puse in aplicare , avandu-se grija ca in implementarea procesului de formulare a strategiei trebuie antrenati toti potentialii actori implicati in procesul implementarii, pentru a maximiza sansele de succes.
5.Legea cadastrului va trebui completata cu prevederi privind inregistrarea obligatorie. In cadrul legii, vor trebui clarificate conditiile de inregistrare.
6.Legea locuintei va trebui extinsa cu prevederile legate de :
•organizarea si inregistrarea obligatorie a asociatiilor de proprietari;
•reglementarea relatiilor dintre diferitii proprietari in cadrul condominiului, in special cele legate de managementul eficient;
•contractarea prin diferite modalitati, a serviciilor cu companiile furnizoare de utilitati.
EDUCATIE, FORMARE SI PROMOVARE
Este necesar sa fie cunoscuta nevoia de a se adresa mentalitatii noilor generatii de proprietari / rezidenti, multi dintre acestia avand perceptia ca reparatiile si intretinerea proprietatii lor este de datoria si rolul autoritatilor locale sau societatii de managenent. O data acceptata aceasta situatie , este necesara crearea unui program de educare, care sa-i faca pe proprietri sa inteleaga ca responsabilitatea lor este sa investeasca in propria proprietate, sa protejeze valoarea acesteia si sa-i asigure functia de baza- aceea de locuire.
este necesara si sustinerea dezvoltarii profesionale continue a personalului la nivel national si local, pe linia locuirii, a planificarii urbane, controlului , infrastructurii, precum si a altor profesiuni conexe, in scopul revitalizarii pregatirii si performantei din intregul sector de locuire.
Guvernul va trebui sa sprijine scheme de asistenta tehnica pentru banci, in vederea pregatirii pe4rsonalului in probleme de credit ipotecar, de exemplu plati intarziate in fazele initiale ale returnarii creditului. Asemenea scheme alternative ar putea fi utile in mediul inflationist din Romania si ar putea fi utilizate cu succes pentru a extinde accesul la creditul ipotecar pentru familiile cu venit moderat, fara a fi nevoie de a interveni cu subventii de stat.
Practica alocarii de subventii publice companiilor furnizoare de servicii ar trebui inlocuita cu un sistem nou de sustinere financiara, directionat , pentru plata utilitatilor de catre familiile cele mai vulnerabile din punct de vedere social.
FINANTE
Stmulentele de impozitare ar putea fi instrumente de luat in considerare pentru incurajarea constructiilor noi de locuinte. Scutirea de taxe de proprietate trebuie acordata proprietarilor care investesc in reabilitarea cladirilor de locuit cu mai multe niveluri.
Vor fi necesare fonduri mai mari pentru sustinerea activitatii autoritatilor locale in domeniul locuirii. Autoritatile locale trebuie sa adopte o abrdare directa pro-activa, a locuirii , in care sa-si asume rolul si responsabilitatea de a asigura o calitate corespunzatoare a locuirii. Trebuie sa aiba o imagine clara a situatiei locuirii pe plan local si sa elaboreze o strategie practica pentru a face fata problemelor actuale.
Un parteneriat util pentru autoritatile va fi cu comunitatile locale, inclusiv familiile din cadrul asociatiilor de proprietari din blocuri.
STAREA NECORESPUNZATOARE A FONDULUI DE LOCUIT
Ministerul ar trebui sa definitiveze evaluarea conditiilor din cadrul fondului actual de locuinte, cuantificand nivelul investitiilor necesare pentru atingerea standardelor minime. Actiunile vor trebui sa cuprinda reparatii, modernizari, remodelari, si chiar reconstructii, pentru a remedia starea necorespunzatoare care va aparea daca se continua neglijarea problemelor:
•organizarea ciclica a intretinerii si reparatiilor necesare;
•inspectarea periodica a cladirilor si completarea cartii tehnice a cladirii ;
•utilizarea cladirilor si infrastructurii in concordanta cu manualele de functionare; informarea autoritatilor publice in cazuri de accidente tehnice;
•crearea si utilizarea unui fond de rulment pentru acoperirea costurilor viitoare de intretinere si reparatii.
Locuirea durabila necesita un management profesional; cu toate acestea politica actuala se bazeaza pe entuziasmul si activitatea unor locatari lipsiti de experienta. Se recomanda ca autoritatile locale sa-si asume rolul de facilitare in crearea acestor parteneriate, primind sprijin din partea guvernului si a altor organisme interesate in procesul de regenerare a acestei componente-cheie a scenei locuirii.
Guvernul va trebui sa acorde prioritate absoluta constientizarii publice a nevoi de regenerare si reconstruire a fondului de locuinte existent. Trebuie creata o mai mare intelegere in randul proprietarilor de locuinte, a caror mentalitate actuala reduce posibilitatea angajarii lor active si totale in imbunatatirea situatiei lor proprii.
Parcurgand acest studiu nu putem decat sa salutam cele semnalate de catre Comisia Economica pentru Europa din cadrul Natiunilor Unite si sa amintim ca in marea lor majoritate acesteas reprezinta punctul de vedere al asociatiilor de proprietari dat publicitatii de nenumarate ori!
Speram intr-o punere in practica cat mai rapida a concluziilor acestui studiu!